每經記(ji)者 陳(chen)榮浩(hao)    每經編輯 魏(wei)文藝(yi)    

作為(wei)頭部物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的年(nian)報(bao)解(jie)讀(du)雅(ya)生(sheng)活服務（HK03319，股價2.96港(gang)元，年(nian)報(bao)解(jie)讀(du)市值42.03億港(gang)元），年(nian)報(bao)解(jie)讀(du)在2023年(nian)交出了(le)“增收(shou)不(bu)增利”的年(nian)報(bao)解(jie)讀(du)成績單。

近日，年報解讀雅生活服務披露的年報解讀杏彩彩票是不是正規2023年(nian)度報(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)顯(xian)示，報(bao)(bao)(bao)告(gao)(gao)期內(nei)公司實現營收154.4億元，年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀同(tong)比增(zeng)長0.42%；股東應(ying)占溢利4.609億元，年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀同(tong)比下滑74.95%。年(nian)報(bao)(bao)(bao)解(jie)讀

從雅生活服務的年報解讀業務結構來看，主要包括物業管理服務、年報解讀業主增值服務、年報解讀城市服務以及外延增值服務。年報解讀其中，年報解讀杏彩體育官網址多少物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)屬(shu)于雅(ya)生活服(fu)務(wu)(wu)的年報解(jie)讀基本(ben)盤，該(gai)業(ye)務(wu)(wu)主要包括安保、清潔、綠(lv)化等，去年貢獻營(ying)收約108億元，占營(ying)收比(bi)重近70%。而(er)在物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理服(fu)務(wu)(wu)中，雅(ya)生活服(fu)務(wu)(wu)非住宅物(wu)業(ye)項(xiang)目(mu)的營(ying)收占比(bi)達40.6%，高于住宅物(wu)業(ye)項(xiang)目(mu)。

年報顯示，截至2023年末，雅生活服務在管面積為5.9億平方米，居于行業前五行列。杏彩體育平臺登錄其中，來自第(di)三方(fang)項(xiang)目的在(zai)管(guan)面積(ji)占比約(yue)83.3%，第(di)三方(fang)項(xiang)目已(yi)成為其主要面積(ji)來源。

雅生活服務主營結構 來源：企業年報（東方財富網制圖）

商譽計提減值撥備等致利潤下滑

從(cong)雅生活服務的利潤指標來看，過去一年出現了較(jiao)大幅度下滑(hua)。

年(nian)報顯示(shi)，截至(zhi)2023年(nian)末，雅生活(huo)服務實現毛利(li)潤26.46億(yi)元，同(tong)比下(xia)滑(hua)21.82%；股東(dong)應占溢利(li)4.609億(yi)元，同(tong)比下(xia)滑(hua)74.95%；銷售(shou)(shou)毛利(li)率為(wei)17.13%；銷售(shou)(shou)凈(jing)利(li)率為(wei)4.52%。其中，凈(jing)利(li)率較2022年(nian)的12.6%下(xia)降了8.1個百分點(dian)。

對于利(li)潤水平下滑，雅生活(huo)服務在年報中(zhong)表示：“因業(ye)(ye)務結構調整，非(fei)周期業(ye)(ye)務占比提升及運(yun)營成本上升。出于謹慎性原則，對貿易及其他應收項及商(shang)譽計提減值撥備。”

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者注意到，雅生活服務來(lai)自關(guan)聯方應收計(ji)提(ti)與商(shang)譽(yu)減值(zhi)涉及(ji)的(de)金額相對(dui)較大。年(nian)報顯示，截至2023年(nian)末，雅生活服務在商(shang)譽(yu)減值(zhi)的(de)數額達4.28億元，主要系年(nian)度收并購的(de)部分附屬公司業務拓展未能如(ru)預期開(kai)展，以及(ji)集(ji)團對(dui)該部分業務進行調整，導致其(qi)收入及(ji)利潤(run)下(xia)降。

截至2023年(nian)12月(yue)31日末，雅生活(huo)服務的貿易(yi)及(ji)其他(ta)應(ying)收款(kuan)項(xiang)(xiang)以(yi)及(ji)預付款(kuan)項(xiang)(xiang)（包含流(liu)動(dong)及(ji)非流(liu)動(dong)部分）為111億元(yuan)，較2022年(nian)末的107億元(yuan)增長(chang)了3.9%。在總計77億元(yuan)貿易(yi)及(ji)其他(ta)營(ying)收賬款(kuan)以(yi)及(ji)預付款(kuan)項(xiang)(xiang)中，有33.89億元(yuan)的款(kuan)項(xiang)(xiang)來自關聯方。

雅生活服務2023年貿易及其他應收款及預付款項 來源：企業年報

記者查閱(yue)雅生活服務(wu)往年(nian)財(cai)報發現(xian)，其(qi)貿易(yi)(yi)應(ying)收賬(zhang)款(kuan)出現(xian)大(da)幅(fu)增長(chang)的年(nian)份(fen)為2022年(nian)，貿易(yi)(yi)應(ying)收賬(zhang)款(kuan)由(you)2021年(nian)的15.24億元(yuan)(yuan)增至32.24億元(yuan)(yuan)，而2023年(nian)該值為33.87億元(yuan)(yuan)。在(zai)關聯方企業(ye)中，由(you)雅居(ju)樂控制的實體占(zhan)應(ying)收賬(zhang)款(kuan)的金額為29.11億元(yuan)(yuan)，占(zhan)比(bi)達86%。

2023年雅生活服務應收關聯方款項具體情況 來源：企業年報

公開資(zi)(zi)料顯示，此前雅(ya)生(sheng)活服務選(xuan)擇以(yi)(yi)資(zi)(zi)抵(di)(di)債的(de)(de)模式(shi)沖抵(di)(di)了一部分來(lai)自關聯方雅(ya)居樂及(ji)附屬公司(si)的(de)(de)應收賬款。去(qu)年6月(yue)，雅(ya)生(sheng)活吸收了雅(ya)居樂附屬公司(si)406項(xiang)(xiang)物(wu)業(ye)(ye)，包括347項(xiang)(xiang)住宅物(wu)業(ye)(ye)及(ji)59項(xiang)(xiang)商業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)（位于(yu)茂名、長沙、武(wu)漢及(ji)云浮(fu)等地），以(yi)(yi)抵(di)(di)消來(lai)自雅(ya)居樂2.82億元的(de)(de)應收款項(xiang)(xiang)。

從業務(wu)經營現金(jin)流層(ceng)面來看，雅生(sheng)(sheng)活服務(wu)經營現金(jin)流情況同比由負(fu)轉正。截至2023年末，雅生(sheng)(sheng)活服務(wu)經營活動產生(sheng)(sheng)的現金(jin)流凈額為9.98億元，而2022年時該值為-9.34億元。

在管面積增速明顯放緩

在雅生活服(fu)務(wu)3月(yue)26日召開的電(dian)話會議(yi)上(shang)，公(gong)司管理層向投資者(zhe)透露，未來將“做有(you)質量(liang)的拓展(zhan)”，即(ji)“以(yi)現金(jin)流佳、盈利能力強為基(ji)本(ben)原則，有(you)選擇地(di)進行(xing)拓展(zhan)，不單一(yi)追求(qiu)規模，重視項目轉化(hua)及(ji)品質口碑”，持(chi)續深化(hua)落實(shi)“一(yi)城一(yi)策(ce)”“產品分級(ji)”等拓展(zhan)策(ce)略，持(chi)續保持(chi)領先的市(shi)場(chang)化(hua)能力。

記者注意到(dao)，從雅生活(huo)服務的(de)在管面(mian)積(ji)規模(mo)來看，雖然規模(mo)仍在擴大，但(dan)是增速(su)有所放(fang)緩，一定程度(du)上也(ye)反映出公司管理層對于(yu)規模(mo)戰(zhan)略的(de)轉變，不再過度(du)追求規模(mo)。

從(cong)2020年～2023年，雅生(sheng)活服務在管面積分別(bie)為3.75億平(ping)方米(mi)、4.89億平(ping)方米(mi)、5.46億平(ping)方米(mi)和5.905億平(ping)方米(mi)，增(zeng)(zeng)速逐年遞減。其中2020年在管面積增(zeng)(zeng)速最快(kuai)，在管面積和合約面積分別(bie)較2019年增(zeng)(zeng)長了112.3%和74.9%。

年(nian)報顯示，雅生活服務2023年(nian)總合(he)約(yue)面積約(yue)7.7億平方米(mi)，總在(zai)管面積超(chao)過(guo)5.9億平方米(mi)，在(zai)管項(xiang)目4600個，覆蓋全國31個省、自(zi)治區和直轄(xia)市(shi)共(gong)206個城市(shi)。其(qi)中33.7%位于長三角城市(shi)群，18.9%位于粵港澳大灣區，9%位于山東半島城市(shi)群，7.7%位于成渝城市(shi)群。

雅生活服務2023年度各業務毛利率情況 來源：企業年報

從雅生活(huo)服(fu)(fu)務各(ge)業(ye)務的(de)毛利率(lv)(lv)情(qing)況來看，過去一年雅生活(huo)的(de)整體毛利率(lv)(lv)為(wei)(wei)17.1%，相比(bi)2022年22%的(de)毛利率(lv)(lv)出現明(ming)顯下滑，其中(zhong)各(ge)業(ye)務中(zhong)下滑較為(wei)(wei)明(ming)顯的(de)為(wei)(wei)業(ye)主增值服(fu)(fu)務，毛利率(lv)(lv)同(tong)比(bi)下滑了37.1%。

記者(zhe)梳理發現，從(cong)在管(guan)面(mian)積(ji)規模來看，雅(ya)生活服(fu)務仍(reng)位于(yu)行業前列水平(ping)，同規模企業主(zhu)要包括恒(heng)大物(wu)業、綠(lv)城服(fu)務和中(zhong)海物(wu)業。截至2023年末，恒(heng)大物(wu)業的毛(mao)利率為24.89%，綠(lv)城服(fu)務的毛(mao)利率為16.75%，中(zhong)海物(wu)業的毛(mao)利率為15.58%。

封面圖片來(lai)源：視覺中國-VCG41N1401114181