廣州城中村改造“1+N+X”政策體系被業內人士稱為“舊村改造模式的強調徹底革命”

　　新模式對未來發展有何影響？

　　1月4日，由廣州市規劃和自然資源局組織編制的公益廣州《廣州市房票安置實施方案》經廣州市政府常務會議審議通過，探索通過房票安置形式破解廣州城中村改造難題。屬性塑利隨后的新輪1月5日，荔灣區發行了廣州第一批房票，城中村改標志著廣州房票政策正式落地。造會制杏彩集團

　　2023年以來，否重廣州在城市更新和城中村改造領域連續公布了多項重磅新政策，益分市住建局將其概括為城中村改造“1+N+X”政策體系，配機分別涉及土地管理、強調產業發展、公益廣州資金支持、屬性塑利保障房籌集、新輪安置房建設、城中村改歷史文化保護等6個方面，造會制杏彩體育官網入口該局特別強調(diao)這些政策(ce)將“全面(mian)保(bao)障城(cheng)中(zhong)村改造的社會公(gong)益性”。事實上(shang)(shang)，上(shang)(shang)述政策(ce)文(wen)件中(zhong)涉及的統籌做地(di)、凈地(di)出讓、征地(di)補(bu)償(chang)標準統一等新條款早(zao)已讓許多(duo)關注廣州(zhou)城(cheng)中(zhong)村改造的業內人(ren)士意識到政策(ce)環境的巨大(da)改變，甚至有人(ren)用(yong)“舊(jiu)村改造模式的徹底革命”來形容它(ta)的影(ying)響。

　　廣(guang)州城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)(gai)(gai)造(zao)在過去取得過顯著成績(ji)，但民(min)間和(he)官方(fang)部(bu)門關于(yu)舊(jiu)改(gai)(gai)(gai)(gai)造(zao)模式(shi)帶(dai)來(lai)的(de)(de)高容積(ji)率、高人口聚集和(he)房地產化等弊病(bing)的(de)(de)討(tao)論也(ye)從未停止，這(zhe)一(yi)輪廣(guang)州城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)(gai)(gai)造(zao)提出以“全面保障城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)(gai)(gai)造(zao)的(de)(de)社會(hui)公益性”為(wei)目(mu)標也(ye)正是由此而來(lai)，此番破(po)舊(jiu)立新的(de)(de)嘗試如能取得預期(qi)的(de)(de)效果，則未來(lai)廣(guang)州城(cheng)中(zhong)村改(gai)(gai)(gai)(gai)造(zao)也(ye)必將帶(dai)動城(cheng)市迎(ying)來(lai)更好(hao)的(de)(de)發展。

　　反思以往市場化主導模式

　　以2008年廣東開始“三舊”改造為起點，廣州誕生了如獵德村、杏彩體育官網入口網址楊(yang)箕村(cun)(cun)(cun)(cun)、林和村(cun)(cun)(cun)(cun)、琶洲村(cun)(cun)(cun)(cun)等多(duo)個城(cheng)中村(cun)(cun)(cun)(cun)改造的(de)(de)典型樣板，其共(gong)同(tong)的(de)(de)模式(shi)(shi)是改造按照市(shi)場化方式(shi)(shi)進行(xing)，由(you)村(cun)(cun)(cun)(cun)集體公開招標選定合作(zuo)開發(fa)商(shang)對(dui)(dui)舊(jiu)村(cun)(cun)(cun)(cun)進行(xing)整體拆除重建(jian)。在這一模式(shi)(shi)下，村(cun)(cun)(cun)(cun)民得(de)到大量的(de)(de)回(hui)遷房、村(cun)(cun)(cun)(cun)集體獲得(de)集體物業的(de)(de)升值、開發(fa)商(shang)則(ze)可以不用(yong)經過招拍掛而獲得(de)低價(jia)用(yong)地，政府(fu)則(ze)獲得(de)了城(cheng)市(shi)景觀的(de)(de)提升和產業功(gong)能的(de)(de)升級(ji)。不過，上述(shu)共(gong)贏的(de)(de)局(ju)面也一直伴(ban)隨著對(dui)(dui)改造模式(shi)(shi)的(de)(de)爭議。

　　首先是復建房普遍(bian)的高(gao)容(rong)積和高(gao)開發(fa)強(qiang)度(du)顯得(de)過于密集(ji)，在(zai)空間(jian)景觀(guan)上形(xing)成了(le)鋼筋水泥密不透風的視(shi)覺(jue)效(xiao)果，改(gai)造對古祠堂(tang)拆舊建新(xin)和城中村外(wai)來人口被迫(po)遷移(yi)也一直被外(wai)界批評。

　　城(cheng)中(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造帶來的(de)(de)(de)村(cun)(cun)(cun)民(min)改(gai)(gai)造致富(fu)也(ye)屢屢成為民(min)間熱議的(de)(de)(de)話題。許多村(cun)(cun)(cun)民(min)因為改(gai)(gai)造獲得(de)多套回遷房(fang)(fang)和(he)不菲的(de)(de)(de)村(cun)(cun)(cun)集(ji)體分紅而財富(fu)大(da)漲。暨南大(da)學公共管理(li)學院(yuan)教(jiao)授胡剛告訴南都(dou)記者(zhe)，過(guo)去(qu)廣州城(cheng)中(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造有(you)積極(ji)的(de)(de)(de)一(yi)面，把臟亂(luan)差的(de)(de)(de)城(cheng)中(zhong)村(cun)(cun)(cun)拆除(chu)新建整齊劃一(yi)的(de)(de)(de)住(zhu)宅小區確實是(shi)(shi)(shi)一(yi)種進步，但(dan)是(shi)(shi)(shi)從更高(gao)的(de)(de)(de)標(biao)準和(he)更長遠的(de)(de)(de)眼光(guang)看，這些新建的(de)(de)(de)高(gao)容積小區其實居住(zhu)體驗并(bing)不好，如果任由這種改(gai)(gai)造模式蔓(man)延(yan)，未來也(ye)可能成為另一(yi)種形式的(de)(de)(de)“城(cheng)中(zhong)村(cun)(cun)(cun)”。在廣東省住(zhu)房(fang)(fang)政策研究中(zhong)心首席研究員李宇嘉看來，過(guo)去(qu)廣州城(cheng)中(zhong)村(cun)(cun)(cun)改(gai)(gai)造模式最大(da)的(de)(de)(de)特(te)點(dian)是(shi)(shi)(shi)市場化主(zhu)導，土地(di)增值收(shou)益由村(cun)(cun)(cun)民(min)、村(cun)(cun)(cun)集(ji)體、開(kai)發(fa)商與(yu)政府共享，好處是(shi)(shi)(shi)政府無需面對拆遷糾紛，但(dan)帶來的(de)(de)(de)問題是(shi)(shi)(shi)過(guo)度依賴開(kai)發(fa)商主(zhu)導拆遷談判，抬高(gao)補償成本，不僅使得(de)政府制定的(de)(de)(de)征(zheng)拆標(biao)準難(nan)以落實，也(ye)導致改(gai)(gai)造的(de)(de)(de)規劃指標(biao)被(bei)突破(po)、公共設施(shi)落地(di)困(kun)難(nan)，整個改(gai)(gai)造和(he)房(fang)(fang)地(di)產深度綁定等。

　　廣州(zhou)(zhou)官方部(bu)門對于過去城(cheng)(cheng)中村改造(zao)模(mo)式也多有反思。廣州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)規(gui)劃(hua)和自然資源局(ju)公布的《廣州(zhou)(zhou)市(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)專項規(gui)劃(hua)(2021-2035年(nian))》就明確提出(chu)，舊改中以(yi)經濟平(ping)衡為導向倒算規(gui)劃(hua)建設總(zong)量問題普(pu)遍存在(zai)，不斷(duan)推高融資建設量，導致(zhi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)項目(mu)拆建比、容積率等普(pu)遍偏高，影響城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)功能(neng)(neng)和品質；人口(kou)密集(ji)的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)項目(mu)多改造(zao)為居住功能(neng)(neng)，導致(zhi)人口(kou)進一步聚集(ji)，市(shi)(shi)政公服(fu)設施(shi)承(cheng)載壓(ya)力更(geng)大(da)，同時，改造(zao)范圍規(gui)模(mo)有限，難以(yi)落實大(da)型公共服(fu)務設施(shi)。

　　可以說，經過多年(nian)來(lai)的(de)實踐，民間和官(guan)方機構都已經充分認識到廣(guang)州過去(qu)城(cheng)中村改造模式(shi)下的(de)長處與(yu)不足(zu)，這也成(cheng)為今年(nian)以來(lai)廣(guang)州升(sheng)級城(cheng)中村改造模式(shi)的(de)出發點(dian)。

　　統籌做地模式如何去房地產化

　　在2023年以來新公(gong)布的(de)城(cheng)中村改造“1+N+X”政策(ce)體系中，社會公(gong)益具體包括哪(na)些內容？又該(gai)通(tong)過何(he)種方式進行全面保障？已經表決通(tong)過的(de)《廣州(zhou)市城(cheng)中村改造條例》也(ye)作了說明。

　　根據這(zhe)一條(tiao)(tiao)例，廣州(zhou)城中村改(gai)(gai)(gai)(gai)造有六(liu)大(da)目標，具體(ti)包括(kuo)消(xiao)除公共(gong)衛(wei)生和(he)城市安(an)全風險(xian)隱患、改(gai)(gai)(gai)(gai)善(shan)居住(zhu)條(tiao)(tiao)件和(he)生態環境、加強歷(li)史文化保護、促進(jin)產(chan)業(ye)轉(zhuan)型升級、提高(gao)土地利用效(xiao)率和(he)提高(gao)社會綜(zong)合(he)治理水平。一直以(yi)來，城中村改(gai)(gai)(gai)(gai)造大(da)區黃埔則直接用“四個轉(zhuan)向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)”來總結新舊改(gai)(gai)(gai)(gai)造模(mo)式的差別(bie)：改(gai)(gai)(gai)(gai)造思(si)維從“單(dan)一經濟(ji)平衡”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)“多元(yuan)目標實(shi)現”；改(gai)(gai)(gai)(gai)造方(fang)式從“線性房產(chan)開發經營(ying)”向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)“全域城市綜(zong)合(he)運營(ying)”轉(zhuan)變；改(gai)(gai)(gai)(gai)造模(mo)式從“市場主(zhu)體(ti)單(dan)輪主(zhu)營(ying)”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)“政府企業(ye)雙輪驅動”；改(gai)(gai)(gai)(gai)造節奏從“以(yi)個體(ti)利益、資源(yuan)稟賦為導向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)的無序(xu)推進(jin)”轉(zhuan)向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)“以(yi)公共(gong)利益、發展需要為導向(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)的差別(bie)開發”。

　　公共利(li)益(yi)優(you)先、去房地(di)(di)(di)(di)產(chan)化、增強政(zheng)府統(tong)(tong)(tong)籌力度(du)……這(zhe)是(shi)黃埔(pu)對城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村改造(zao)新模式的亮點總(zong)結，而(er)能夠做(zuo)到(dao)(dao)這(zhe)些就不得不提到(dao)(dao)“1+N+X”政(zheng)策體系中(zhong)(zhong)(zhong)最為核心的兩條措(cuo)施：征地(di)(di)(di)(di)補(bu)償標(biao)準(zhun)(zhun)統(tong)(tong)(tong)一(yi)和統(tong)(tong)(tong)籌做(zuo)地(di)(di)(di)(di)。前者意味(wei)著這(zhe)一(yi)輪城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村拆遷補(bu)償的標(biao)準(zhun)(zhun)將統(tong)(tong)(tong)一(yi)為每戶住宅280平方(fang)米(mi)(即三層半(ban))，村民超過(guo)這(zhe)一(yi)標(biao)準(zhun)(zhun)的補(bu)償訴求將得不到(dao)(dao)支持(chi)，而(er)后者則意味(wei)著對于采取統(tong)(tong)(tong)籌做(zuo)地(di)(di)(di)(di)模式的城(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)村改造(zao)項目，土地(di)(di)(di)(di)一(yi)級(ji)開(kai)發(fa)由指定國企進行，開(kai)發(fa)商(shang)必(bi)須通過(guo)公開(kai)招拍掛從二級(ji)市(shi)場拿地(di)(di)(di)(di)，再也無法像舊(jiu)模式一(yi)樣通過(guo)一(yi)二級(ji)聯動開(kai)發(fa)獲得低(di)成本(ben)土地(di)(di)(di)(di)。

　　李宇嘉告訴南都(dou)記者，這一(yi)模式(shi)的(de)好處(chu)是政府(fu)可以(yi)實(shi)現統(tong)一(yi)的(de)拆(chai)遷補(bu)償流程和標(biao)準，避免(mian)前期(qi)拆(chai)遷成本(ben)太高(gao)導致后期(qi)對容積(ji)率指標(biao)的(de)突(tu)破，同時對舊(jiu)村(cun)改(gai)造(zao)土(tu)地一(yi)級市場(chang)的(de)把控(kong)也(ye)能夠(gou)主導整個(ge)改(gai)造(zao)進程，但(dan)是難點(dian)是在(zai)房地產供求關系(xi)發生重大(da)變化的(de)背景(jing)下，政府(fu)部門及(ji)操盤的(de)國企需要有很強的(de)綜(zong)合開發能力。

　　市住建局公布的資料顯示，去(qu)年以來(lai)廣(guang)州已(yi)(yi)經(jing)(jing)在廣(guang)州火車站(zhan)片區(qu)(qu)、新(xin)中軸海珠片區(qu)(qu)、環五山創新(xin)策(ce)源區(qu)(qu)、羅(luo)(luo)沖(chong)圍片區(qu)(qu)試點統籌做地和凈地出讓的新(xin)模式，截至去(qu)年11月(yue)，四(si)大重點片區(qu)(qu)已(yi)(yi)基本完成啟(qi)動(dong)區(qu)(qu)前期工(gong)作(zuo)，其(qi)中羅(luo)(luo)沖(chong)圍片區(qu)(qu)首期項目已(yi)(yi)經(jing)(jing)在去(qu)年12月(yue)底開工(gong)，預(yu)計今年各項工(gong)程將繼續加快推進。

　　盡管統(tong)籌做地(di)(di)模(mo)式要到今年(nian)才(cai)能(neng)進(jin)入項目落地(di)(di)、明年(nian)才(cai)能(neng)取得實(shi)際成效，但是(shi)統(tong)一(yi)(yi)(yi)補(bu)償(chang)標準的(de)(de)做法已(yi)經(jing)在(zai)去年(nian)獲(huo)批的(de)(de)城(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)(zao)項目中得到了(le)(le)體現。一(yi)(yi)(yi)個多(duo)月(yue)前黃(huang)(huang)埔(pu)區分別公布了(le)(le)九佛街楓下村(cun)舊(jiu)村(cun)改造(zao)(zao)實(shi)施(shi)方(fang)案(an)(片區策劃(hua))的(de)(de)批復和(he)蘿崗街塘(tang)頭村(cun)舊(jiu)村(cun)改造(zao)(zao)實(shi)施(shi)方(fang)案(an)(片區策劃(hua))的(de)(de)批復，從批復內容看，這兩(liang)個村(cun)的(de)(de)補(bu)償(chang)方(fang)案(an)都執行(xing)了(le)(le)每戶280平方(fang)米的(de)(de)補(bu)償(chang)標準。值得一(yi)(yi)(yi)提的(de)(de)是(shi)，塘(tang)頭村(cun)改造(zao)(zao)范(fan)圍內的(de)(de)黃(huang)(huang)埔(pu)區級文(wen)物保(bao)護單位北(bei)帝古廟、區登記保(bao)護文(wen)物單位鐘氏二宗祠、傳統(tong)風貌建筑典教祖祠、兩(liang)棵在(zai)冊古樹(shu)和(he)1棵古樹(shu)后續(xu)資(zi)源也在(zai)方(fang)案(an)中明確全部原址保(bao)留。既執行(xing)了(le)(le)統(tong)一(yi)(yi)(yi)的(de)(de)補(bu)償(chang)標準又原址保(bao)留了(le)(le)村(cun)里的(de)(de)歷史文(wen)化(hua)資(zi)源，楓下村(cun)和(he)塘(tang)頭村(cun)的(de)(de)改造(zao)(zao)方(fang)案(an)無疑給廣州城(cheng)(cheng)中村(cun)改造(zao)(zao)新模(mo)式的(de)(de)執行(xing)開了(le)(le)一(yi)(yi)(yi)個好頭，如果(guo)未(wei)來一(yi)(yi)(yi)切進(jin)展(zhan)順利，也許很(hen)快就能(neng)看到改造(zao)(zao)新模(mo)式在(zai)更多(duo)城(cheng)(cheng)中村(cun)落地(di)(di)開花。

　　總(zong)策劃：戎明昌 劉江濤(tao)

　　策(ce)劃：王衛國(guo) 裘萍(ping)

　　統籌：李陵玻 馮(feng)蕓(yun)清

　　執行統籌：蔣臻

　　編輯統(tong)籌：黃瓊紅

　　采寫(xie)：南都記者 魏(wei)凱

　　出品：南都廣州新聞部