繼多個(ge)二三線(xian)(xian)城市推出商品房“以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”后，以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)一(yi)線(xian)(xian)城市開始加(jia)入“以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”行(xing)列(lie)，對房地(di)產(chan)深圳(zhen)日(ri)前官宣(xuan)13個(ge)“以舊(jiu)換(huan)新(xin)(xin)”房地(di)產(chan)項目名單。市場(chang)

商(shang)品房“以(yi)舊(jiu)換新”有哪些(xie)模式？如(ru)何(he)保障換房者權益(yi)？對(dui)房地產(chan)市場影響幾(ji)何(he)？記者就此進行了(le)采訪。影響

一線城市加入商品房“以舊換新”行列

記者從深圳市住房和建設局了解到，以舊換新深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會日前聯合發起商品住房“以舊換新”的對房地產杏彩彩票平臺官網“換馨家”活動，并公布了第一(yi)批21家中介機構和13個(ge)房地產項目名單。市場

“換馨家”活動鼓勵房地產開發企業和中介機構與計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的影響購房居民簽署涉及“解約保護期”的協議，以降低居民換房風險。以舊換新房地產開發企業對換房人意向購買的對房地產新房設定一定期限的“解約保護期”，建議不少于90天。市場在協議約定的影響杏彩體育是不是正規公司的期限內(nei)，如(ru)果(guo)舊(jiu)(jiu)房(fang)成功售出，以舊(jiu)(jiu)換新開發企業和換房(fang)人將按約定繼續完成新房(fang)交易手續。對房(fang)地產若(ruo)舊(jiu)(jiu)房(fang)未(wei)能在約定期限內(nei)售出，市場開發企業和換房(fang)人則按約定解除協議并無條件退款，換房(fang)人無需(xu)承(cheng)擔任(ren)何違約責任(ren)。

記者了解到，目前深圳新房訂金在幾萬元到幾十萬元不等。此外，該活動還倡導房地產開發企業和中介機構為換房人購買新房提供購房價款、傭金等專屬優惠方案。對換房成功的杏彩體育是哪個國家的居民，中介(jie)機構(gou)還將在新房交付(fu)前提(ti)供租房傭金優(you)惠等服務(wu)。

參與(yu)“換馨家”活動的深圳(zhen)樂有家房產交(jiao)易有限公司，已于19日聯合綠景地(di)產旗下(xia)“綠景白石洲璟庭(ting)”項目開展“以(yi)舊換新”活動試點。“20日、21日周末(mo)兩天吸引不少客戶(hu)到場看房，簽約參與(yu)‘以(yi)舊換新’的客戶(hu)有7批，意向成(cheng)交(jiao)7套(tao)、金(jin)額超(chao)億元(yuan)，成(cheng)交(jiao)轉化率(lv)相(xiang)較此前提升了50%。”樂有家營銷總(zong)裁賀玲說(shuo)。

綠景(jing)集(ji)團副總裁胡衛明表示，“以(yi)(yi)舊換(huan)新”活動啟動以(yi)(yi)來，“綠景(jing)白石洲璟庭(ting)”項目上客量增加(jia)了25%左右。

開展“以舊換新”活動的“綠景白石洲璟庭”項目吸引了不少購房者周末看盤。（受訪者供圖）

新房訂金可退回 減輕居民換房負擔

據中(zhong)指(zhi)研(yan)究院(yuan)監測，目前全國已有(you)超過30個(ge)城市(shi)表態支持(chi)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)(xin)”，方(fang)式主(zhu)要有(you)三種：一是購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者繳納(na)訂金鎖定(ding)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)后，中(zhong)介掛牌出售(shou)(shou)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，在一定(ding)期限(xian)內賣出則新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)合同生效，反之(zhi)則退還(huan)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)訂金；二是國企(qi)或其他第(di)三方(fang)收購(gou)(gou)舊(jiu)(jiu)(jiu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，售(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款用于在相應項目購(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)，比(bi)如鄭州(zhou)市(shi)政府指(zhi)定(ding)鄭州(zhou)城市(shi)發(fa)展集團有(you)限(xian)公司作為收購(gou)(gou)主(zhu)體，收購(gou)(gou)二手住房(fang)(fang)(fang)(fang)促(cu)成“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)(xin)”，全年(nian)計(ji)劃完成5000套；三是發(fa)放“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)(xin)”購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)補貼(tie)，比(bi)如揚州(zhou)對于“以(yi)舊(jiu)(jiu)(jiu)換(huan)(huan)新(xin)(xin)(xin)”給予新(xin)(xin)(xin)購(gou)(gou)商品住宅(zhai)契稅(shui)補貼(tie)（補貼(tie)比(bi)例不超過1.5%）。

市場人士普遍認為，商品房“以(yi)舊換(huan)(huan)新”，可以(yi)減輕(qing)居民換(huan)(huan)房負(fu)擔，對于改善性住房消費需求釋放有(you)積極(ji)作用。

“‘以(yi)舊(jiu)換新(xin)’，賣得掉(diao)就換房(fang)(fang)(fang)，賣不掉(diao)訂金也能(neng)拿回來，省心(xin)很多。”在(zai)深圳參與“以(yi)舊(jiu)換新(xin)”活(huo)動的(de)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)陳先生告訴記者(zhe)(zhe)，其現有住房(fang)(fang)(fang)樓齡已超(chao)20年，想通過換房(fang)(fang)(fang)改善生活(huo)品(pin)質。舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)能(neng)賣700多萬(wan)元(yuan)(yuan)，新(xin)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格大約1100萬(wan)元(yuan)(yuan)，價(jia)差在(zai)可承受的(de)范圍內。之(zhi)前因(yin)為擔(dan)心(xin)不知何時能(neng)賣掉(diao)舊(jiu)房(fang)(fang)(fang)拿到房(fang)(fang)(fang)款(kuan)，一旦賣不掉(diao)，下手新(xin)房(fang)(fang)(fang)將(jiang)損失數十(shi)萬(wan)元(yuan)(yuan)訂金，所以(yi)一直不敢(gan)出手。

深(shen)圳市房(fang)地產中介協會(hui)(hui)會(hui)(hui)長張(zhang)媛說，開展(zhan)商品住(zhu)(zhu)房(fang)“以舊換新”活動(dong)，打通(tong)了賣(mai)房(fang)買房(fang)全流程，有利于解決連環單帶來的違約和糾紛(fen)交易風險(xian)，有助于減少購房(fang)者(zhe)“未賣(mai)不敢買”的換房(fang)顧慮(lv)，從而加快商品住(zhu)(zhu)房(fang)流通(tong)，提(ti)升(sheng)商品住(zhu)(zhu)房(fang)置換交易便利度，縮短換房(fang)周(zhou)期。

“舊房能不能賣出去”是關鍵

“‘以舊換(huan)新’既關聯著剛需(xu)的(de)(de)買家，也關聯著改善(shan)置換(huan)的(de)(de)賣家。關鍵在于，舊房能(neng)(neng)不能(neng)(neng)賣得(de)出(chu)去。”廣東省城規院(yuan)住房政策研究(jiu)中(zhong)心首席研究(jiu)員(yuan)李(li)宇嘉說(shuo)。

上海(hai)易(yi)居(ju)房(fang)地產研究(jiu)院研究(jiu)總監(jian)嚴(yan)躍進認(ren)為，“以舊換新”是更好滿(man)足(zu)居(ju)民剛性和改善性住房(fang)需求的(de)創新性政策(ce)工具。

中指研究院(yuan)認(ren)為，整(zheng)體(ti)來看，盡(jin)管不(bu)(bu)少(shao)區域提出了“以舊(jiu)換新(xin)”的(de)政(zheng)策導向，但仍處(chu)(chu)于政(zheng)策探索階段，效果(guo)還需(xu)(xu)進一步(bu)觀察。當(dang)前換房(fang)(fang)者(zhe)面(mian)臨(lin)二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場調整(zheng)壓(ya)力，不(bu)(bu)少(shao)城市(shi)的(de)二(er)手房(fang)(fang)掛牌量(liang)處(chu)(chu)于高(gao)位，換房(fang)(fang)者(zhe)若想快(kuai)速售出二(er)手房(fang)(fang)，需(xu)(xu)要(yao)在價格方面(mian)做(zuo)出一定讓步(bu)。此外，居民就業、收入預期還需(xu)(xu)進一步(bu)改(gai)善(shan)才(cai)能有效釋放購買(mai)力。

嚴躍進認為(wei)，地(di)(di)方政府指定國資(zi)收(shou)購二(er)手房，需要研(yan)究不同類型二(er)手房收(shou)購后的再利用模式，否則(ze)可能會對地(di)(di)方財政帶(dai)來考(kao)驗(yan)。

與此同時，新(xin)房能(neng)不能(neng)滿(man)足(zu)‘住(zhu)得好’的(de)改善性需(xu)求也是“以舊換(huan)(huan)新(xin)”的(de)一個重要條件(jian)。李宇嘉認為，開發商要為改善性需(xu)求打造能(neng)滿(man)足(zu)其住(zhu)房消費(fei)升級的(de)產(chan)品(pin)，不能(neng)僅(jin)僅(jin)把“換(huan)(huan)新(xin)”作為去尾貨的(de)機(ji)會。新(xin)房各(ge)方面的(de)品(pin)質要與購(gou)房者目(mu)標(biao)相契(qi)合才能(neng)實現“以舊換(huan)(huan)新(xin)”的(de)目(mu)的(de)。