每(mei)經記者 甄素靜    每(mei)經編輯 魏文藝     

在官網介紹中，企業觀察南山控股（SZ002314，企業觀察股價2.25元，企業觀察市值60.93億元）“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業務，企業觀察以房地產開發為支撐性業務，企業觀察以產城綜合開發為培育性業務的企業觀察杏彩彩票平臺賭博綜合性上市(shi)企(qi)業集團。”

雖然對(dui)外強調倉(cang)儲物(wu)流為戰略(lve)性業(ye)(ye)務(wu)，企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)但(dan)拆解過(guo)往年(nian)報(bao)來看，企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)房地產業(ye)(ye)務(wu)仍然是企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)南山控(kong)股(gu)營收(shou)(shou)的(de)絕對(dui)主力。年(nian)報(bao)顯示(shi)，企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)2023年(nian)南山控(kong)股(gu)房地產業(ye)(ye)務(wu)的(de)企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)營收(shou)(shou)占比超過(guo)60%，達到(dao)62.45%；而(er)倉(cang)儲物(wu)流業(ye)(ye)務(wu)的(de)企業(ye)(ye)觀(guan)察(cha)營收(shou)(shou)占比僅為15.10%。

值得注意的企業觀察是，在行業整體下行之下，企業觀察2023年南山控股的企業觀察房地產銷售額卻逆勢增長，累計實現全口徑銷售金額173.7億元，同比增長15.8%。杏彩是不是真的但即(ji)便(bian)如此(ci)，南山控(kong)股(gu)的營收(shou)和歸母凈利潤(run)仍(reng)雙(shuang)(shuang)雙(shuang)(shuang)下降(jiang)。

在(zai)4月18日舉行的南山(shan)控股業績會上(shang)，南山(shan)控股董(dong)事長楊國林在(zai)回應《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者以(yi)投(tou)資者身份(fen)的提(ti)(ti)問時表(biao)示，凈利(li)潤下降主要系經(jing)減值(zhi)(zhi)測(ce)試，公司部分(fen)房(fang)地(di)產項目(mu)(mu)存在(zai)減值(zhi)(zhi)跡象，計提(ti)(ti)減值(zhi)(zhi)準備同(tong)(tong)比增(zeng)加。同(tong)(tong)時，公司房(fang)地(di)產業務本期交付項目(mu)(mu)計提(ti)(ti)的稅費增(zeng)加。

房地產銷售額逆勢增長，營收及凈利潤雙降

報告期內，南山控股房(fang)地產開(kai)發業務(wu)先后進入15個城市，累計(ji)開(kai)發項(xiang)目68個，在售項(xiang)目40個；累計(ji)可運營項(xiang)目（含籌備）20個，對外輕資產運營輸出項(xiang)目3個。

得益于持續深耕長三角、杏彩手機登陸官網成渝(yu)等地(di)區，南山(shan)控股(gu)2023年(nian)房地(di)產銷售業績實現逆勢(shi)增(zeng)長，累計實現全口徑銷售金(jin)額(e)(e)173.7億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長15.8%；權(quan)益銷售金(jin)額(e)(e)121.3億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長60.7%；合并報表范圍(wei)內項(xiang)目累計實現并表口徑銷售金(jin)額(e)(e)96.6億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長142.1%。

在克而瑞發布(bu)的(de)《2023年中國房地產企(qi)業銷售(shou)TOP200排(pai)行榜》上，南山控(kong)股的(de)全(quan)口徑銷售(shou)額(e)排(pai)名為第(di)73位，權益銷售(shou)額(e)排(pai)名為第(di)88位。

但即便如(ru)此，南山(shan)控(kong)股的營收(shou)和歸(gui)(gui)母凈利(li)潤仍(reng)雙雙下降。報告期內(nei)，南山(shan)控(kong)股實現(xian)營業(ye)收(shou)入120.57億元，同(tong)比(bi)減少0.77%；歸(gui)(gui)屬于上市公司股東(dong)的凈利(li)潤1.47億元，同(tong)比(bi)減少78.41%；經營活動產生(sheng)的現(xian)金流量凈額(e)57.01億元，同(tong)比(bi)增(zeng)加352.62%，

對于凈利潤下滑(hua)，楊國林在(zai)業績會上表示，主(zhu)要(yao)系經(jing)減(jian)值測試，公(gong)司部分房地(di)產項(xiang)目存在(zai)減(jian)值跡(ji)象(xiang)，計提減(jian)值準備(bei)同比增加。同時，公(gong)司房地(di)產業務本期(qi)交付項(xiang)目計提的稅費增加。

“公(gong)司(si)2023年(nian)度(du)計提(ti)各項(xiang)資(zi)產減值(zhi)準(zhun)備5.93億(yi)元，減少2023年(nian)度(du)歸屬于上市(shi)公(gong)司(si)股(gu)東凈利潤5.88億(yi)元。房(fang)地(di)產開發業務的存貨跌(die)價準(zhun)備主要涉(she)及(ji)武(wu)漢、東莞、都江堰地(di)區部分項(xiang)目(mu)。”楊國林表示，2023年(nian)全國房(fang)地(di)產市(shi)場依然(ran)處于底部調整階段(duan)，公(gong)司(si)基于現有項(xiang)目(mu)銷售(shou)情況(kuang)及(ji)市(shi)場表現，房(fang)地(di)產業務按照可變現凈值(zhi)與成(cheng)本孰低(di)方法進行存貨減值(zhi)測試。

在拿地方面，南(nan)(nan)(nan)山控(kong)股(gu)選擇聚焦核心(xin)城(cheng)市，以收定投。2023年(nian)全年(nian)，南(nan)(nan)(nan)山控(kong)股(gu)通過(guo)招(zhao)拍掛方式獲取揚(yang)州(zhou)江都(dou)、上海嘉定南(nan)(nan)(nan)門(men)2宗土地，新增優質貨值約45.6億元(yuan)，不過(guo)年(nian)報顯示，在南(nan)(nan)(nan)山控(kong)股(gu)大本營粵港澳大灣區的(de)剩(sheng)余可開發(fa)建(jian)筑面積已經為零。

值得一提的是(shi)，2023年南(nan)山(shan)控(kong)(kong)股在房地(di)產(chan)開發業務(wu)方(fang)面(mian)強化內生資金管控(kong)(kong)，優化債(zhai)務(wu)久期結構，降低綜(zong)合融資成本，南(nan)山(shan)地(di)產(chan)“三道紅線”指標維持綠檔(dang)。

倉儲物流業務毛利率近50%，推進REITs項目上市

相較于市場化房企，探索地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)務之外的多元化發展，背靠國資的南山控股某種程度上具(ju)有天(tian)然優(you)勢，通過重組布局了物流、地(di)產(chan)(chan)和產(chan)(chan)城開發業(ye)(ye)務。

2015年(nian)，南山控股(gu)發(fa)行(xing)股(gu)份購買(mai)資產(chan)(chan)重(zhong)大(da)資產(chan)(chan)重(zhong)組(zu)完(wan)成后，房地產(chan)(chan)開發(fa)業務成為(wei)公(gong)司(si)新增主(zhu)營業務之一；2018年(nian)，南山控股(gu)發(fa)行(xing)A股(gu)股(gu)份換股(gu)吸收合并深基地重(zhong)大(da)資產(chan)(chan)重(zhong)組(zu)事項實(shi)施完(wan)畢，倉儲物(wu)流(liu)業務成為(wei)公(gong)司(si)新增主(zhu)營業務之一。

然而經歷多年(nian)發展和資源(yuan)扶(fu)持，被南山控股排在業務首位、提列為戰略性業務的(de)(de)倉儲物流，依舊在行業二梯(ti)隊徘徊。2023年(nian)，南山控股旗下的(de)(de)寶(bao)灣物流實現營(ying)(ying)業收入18.36億元，同比增長(chang)13.1%，占全年(nian)營(ying)(ying)收比重約15%，相較2019年(nian)、2020年(nian)營(ying)(ying)收占比有所提升。

南山控股管理層(ceng)在(zai)業績會上坦言，寶(bao)灣物(wu)流市場(chang)份(fen)額(e)目(mu)前保持在(zai)第二梯隊前列(lie)的水平。截至(zhi)2023年12月底，寶(bao)灣物(wu)流在(zai)全國范圍(wei)內擁有(you)或管理82個智慧物(wu)流 園(yuan)區，運營(ying)、管理和規劃在(zai)建(jian)（含待(dai)建(jian)項目(mu)）倉儲面積(ji)逾960萬(wan)平方米。

對于(yu)寶灣物流(liu)的營(ying)(ying)收(shou)增長原因，管理層在業績會(hui)上解釋稱，主要是(shi)原有(you)園(yuan)區穩定運營(ying)(ying)以(yi)及新園(yuan)區投入使用且運營(ying)(ying)情況良(liang)好，租金收(shou)入穩步提升(sheng)。2023年實現(xian)經營(ying)(ying)凈現(xian)金流(liu)11.87億元，同比(bi)下(xia)降10.4%，剔除政府增值(zhi)稅留抵退稅款影(ying)響(xiang)后，同比(bi)上升(sheng)30.37%。

記者注意到，雖然倉儲(chu)物(wu)流業(ye)務(wu)和產(chan)城(cheng)綜(zong)合(he)開(kai)發(fa)業(ye)務(wu)的(de)(de)營收(shou)占比較低，但卻(que)是(shi)南(nan)山控股(gu)利(li)潤貢獻的(de)(de)主力。2023年，南(nan)山控股(gu)的(de)(de)倉儲(chu)物(wu)流實現毛(mao)利(li)率(lv)近50%，同比增長1.6%；產(chan)城(cheng)綜(zong)合(he)開(kai)發(fa)業(ye)務(wu)實現毛(mao)利(li)率(lv)25%，同比下降5.2%。而房(fang)地(di)產(chan)業(ye)務(wu)的(de)(de)毛(mao)利(li)率(lv)僅為16.9%。

值得一提的是，倉儲物流(liu)REITs在(zai)(zai)近年(nian)來(lai)發展迅速，成為資本市(shi)場(chang)關(guan)注的焦(jiao)點(dian)。南山控(kong)(kong)股(gu)也(ye)在(zai)(zai)積極參與(yu)REITs市(shi)場(chang)，南山控(kong)(kong)股(gu)寶灣(wan)物流(liu)公募REITs項目(mu)于2023年(nian)12月(yue)獲證監會、深(shen)交(jiao)所受理(li)，目(mu)前尚(shang)在(zai)(zai)問詢階段。但(dan)與(yu)同期申報(bao)項目(mu)相比(bi)，南山控(kong)(kong)股(gu)物流(liu)REITs的進展似乎未能達到投資者(zhe)預期，如同期申報(bao)的華夏深(shen)國際倉儲物流(liu)REITs已(yi)經于4月(yue)2日(ri)注冊生效。

在業績會上(shang)，有投資(zi)者詢(xun)問南山控股寶灣物(wu)流(liu)公募REITs進(jin)展，及如何(he)以此(ci)為基礎(chu)為股東創造(zao)價值。南山控股管(guan)理層(ceng)回應(ying)稱，寶灣物(wu)流(liu)基礎(chu)設施公募REITs申報發行(xing)(xing)工作正(zheng)按計劃進(jin)行(xing)(xing)中，具體進(jin)展情況(kuang)，公司將按照相(xiang)關規定及時履行(xing)(xing)信(xin)息披露義務。

對(dui)于在(zai)新的市場形勢(shi)下，如何平(ping)衡(heng)房(fang)地產(chan)業(ye)、倉儲(chu)物流、產(chan)業(ye)園(yuan)以(yi)(yi)及新能源業(ye)務的均衡(heng)發(fa)(fa)展(zhan)，以(yi)(yi)及后期是(shi)否會(hui)減(jian)少地產(chan)業(ye)務布局，楊國林在(zai)業(ye)績會(hui)上(shang)表(biao)示，公(gong)(gong)司(si)(si)已(yi)形成以(yi)(yi)現代高端倉儲(chu)物流為(wei)戰略性(xing)主(zhu)業(ye)、以(yi)(yi)房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)為(wei)支撐性(xing)主(zhu)業(ye)、以(yi)(yi)產(chan)城綜合開(kai)發(fa)(fa)為(wei)培育性(xing)主(zhu)業(ye)的發(fa)(fa)展(zhan)布局。“公(gong)(gong)司(si)(si)戰略轉型是(shi)個系統(tong)工程，非一朝一夕可達，公(gong)(gong)司(si)(si)將努力平(ping)衡(heng)好短中長(chang)期利益，在(zai)發(fa)(fa)展(zhan)中調結構，有序(xu)推動公(gong)(gong)司(si)(si)高質量發(fa)(fa)展(zhan)和產(chan)業(ye)深化(hua)轉型。”

封面圖(tu)片來源：視頻中國-VCG41N1421461306